Comment est défini le prix de vente d'un bien immobilier ? Vacherand Immobilier

Les caractéristiques du bien ont un impact significatif sur son prix

Il est logique que les caractéristiques propres à un bien immobilier influencent directement sa valeur. Cela inclut sa superficie, qui permet de calculer un prix au mètre carré. En plus de la surface habitable, la surface du terrain et des annexes (garage, atelier, etc.) jouent également un rôle important, tout comme le nombre de pièces et de chambres. D'autres éléments sont également pris en compte :

- L'exposition au soleil,
- L'année de construction,
- La qualité des matériaux utilisés,
- L'aménagement de l'espace extérieur (jardin, terrasse, etc.),
- Le potentiel d'extension ou de division du terrain.

L'état général de la maison ou de l'appartement et les coûts potentiels de rénovation pour l'acheteur futur ont également un impact significatif sur le prix de vente. De plus, les biens rares sur le marché, dotés d'une architecture spécifique (maison bourgeoise, maison d'architecte, etc.) ou bénéficiant d'un emplacement exceptionnel, peuvent être valorisés à un prix supérieur. En revanche, l'existence de servitudes ou de risques environnementaux (séismes, inondations, glissements de terrain, etc.) peut diminuer la valeur d'un bien. Le prix d'une maison ou d'un appartement est également directement influencé par l'attrait de la ville et du quartier dans lequel le bien est situé : la proximité des commodités et des services (commerces, écoles, transports en commun, centre de santé, etc.) peut augmenter la valeur d'un bien.

La performance énergétique d'un bien joue un rôle de plus en plus important dans sa valorisation.

Avec la mise en place de la loi Climat et Résilience, les réformes relatives au Diagnostic de Performance Energétique (DPE) et l'augmentation du coût de l'énergie, l'écart de prix entre les logements économes en énergie et les passoires énergétiques se creuse de manière concrète. Selon une étude menée par Opinionway pour SeLoger, le prix de vente des logements classés F ou G au DPE, c'est-à-dire des passoires thermiques, est en moyenne inférieur de 3,9 % à celui des habitations mieux classées.

De plus, cet écart de prix devrait s'accroître dans les mois à venir. En effet, entre juillet 2021 et février 2023, le prix des biens notés F ou G n'a augmenté que de 3,7 %, tandis que celui des biens classés A, B, C, D ou E au DPE a connu une hausse de 7 % sur la même période. De plus, un mauvais score au DPE constitue désormais un frein à la visite et un levier de négociation. En 2022, plus de 50 % des acheteurs ont visité uniquement des biens ayant un bon DPE ou considéraient un mauvais DPE comme un argument de négociation. En effet, 69 % des passoires énergétiques voient leur prix de vente négocié, contre 66 % pour les autres biens. Par ailleurs, le prix des premières est en moyenne négocié à hauteur de 5,6 %, contre 3,7 % pour les autres biens.

N'oubliez pas de prendre en compte le contexte économique.

En plus des caractéristiques spécifiques et de l'environnement d'un bien immobilier, son prix est influencé par la vitalité et l'attrait du marché immobilier local. Une propriété située dans un secteur très recherché peut être vendue à un prix plus élevé qu'une autre propriété aux caractéristiques similaires mais située dans une ville moins prisée. De plus, la conjoncture économique exerce une influence considérable sur les prix de vente des biens immobiliers. En période d'incertitude économique, les acheteurs adoptent une attitude attentiste, ce qui entraîne une augmentation des délais de vente, une hausse du nombre de biens sur le marché... et donc une baisse des prix de vente.

En revanche, lorsque l'économie est florissante et les taux d'emprunt attractifs, le nombre d'acheteurs augmente, tout comme la valeur des biens. Il convient cependant de préciser que les prix des biens de prestige, tels que les appartements et les maisons présentant des caractéristiques exceptionnelles (emplacement, architecture, histoire...), sont moins influencés par les facteurs socio-économiques, car ils s'adressent à une clientèle aisée peu touchée par les fluctuations du marché et qui achète souvent sans recourir à un prêt hypothécaire.