L’opposition sur mutation : un outil juridique au service des copropriétés

Qu’est-ce que l’opposition sur mutation ?

Lorsqu’un copropriétaire vend son bien, il doit fournir un certificat du syndic datant de moins d’un mois attestant qu’il est à jour de ses obligations financières vis-à-vis du syndicat. En l’absence de ce document, ou si des sommes restent dues, le notaire chargé de l’acte de vente doit adresser un avis de mutation au syndic.
Cet avis permet alors au syndic de faire opposition au versement du prix de vente, à hauteur des créances impayées du vendeur. Cette mesure protège les intérêts collectifs du syndicat des copropriétaires.

Comment fonctionne l’opposition sur mutation ?

L’avis de mutation : transmis par le notaire dans les 15 jours suivant la mutation, par lettre recommandée.
L’opposition du syndic : le syndic dispose alors de 15 jours pour former opposition, par acte de commissaire de justice.
Blocage des fonds : en l’absence de règlement amiable ou de contestation judiciaire, le notaire doit transférer les sommes dues au syndic dans un délai de 3 mois.
À noter : seules les sommes liquides et exigibles peuvent faire l’objet d’une opposition. Le syndic doit aussi respecter une rigueur formelle dans la description des créances (par nature, par période, par lot), sous peine d’irrégularité.

Une sécurité juridique… sous conditions

La jurisprudence rappelle que si l’avis de mutation n’est pas adressé ou si l’opposition est mal formulée, cela peut avoir de lourdes conséquences. Le syndicat pourrait perdre le bénéfice de ses garanties, voire voir sa créance déclarée inopposable. À l’inverse, le syndic peut engager sa responsabilité en cas de carence dans l’exercice de ce droit d’opposition.

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