La saisie immobilière en copropriété : principes, conditions et bonnes pratiques

Une procédure exceptionnelle et encadrée

Prévue par le Code des procédures civiles d’exécution (articles L.311-1 et suivants), la saisie immobilière permet la vente forcée d’un bien immobilier afin de rembourser les dettes du propriétaire. Cette procédure, bien que légale, n’est pas automatique ni systématique. Elle obéit à deux grands principes :

- La proportionnalité : l’action ne doit pas excéder ce qui est nécessaire pour recouvrer les sommes dues.
- La subsidiarité : elle ne doit être engagée qu’en dernier recours, lorsqu’aucune autre voie (moins dommageable pour le débiteur) n’est envisageable.

Concrètement, une saisie immobilière n’est généralement pas engagée pour des dettes inférieures à 10 000 €, en raison de son coût élevé.

Les conditions à réunir

Avant de lancer une telle procédure, le créancier (le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic) doit être en possession d’un titre exécutoire — par exemple une décision de justice constatant que la créance est liquide (montant déterminé) et exigible. Dans le cadre d'une saisie, le syndic doit aussi obtenir l'autorisation de l'assemblée générale, conformément à l'article 55 du décret du 17 mars 1967.

Les étapes de la saisie immobilière

Une fois le titre obtenu, le processus s’enclenche :

- Commandement de payer valant saisie : délivré par un commissaire de justice, il donne au copropriétaire 8 jours pour régler sa dette.
- Publication du commandement dans un délai de 2 mois au fichier immobilier, entraînant :
L’indisponibilité du bien (impossibilité de vendre ou hypothéquer),
L’obligation de conserver le bien,
La saisie des fruits (loyers).
- Sans règlement, la procédure peut alors mener à la vente judiciaire du bien.

Une procédure longue à privilégier en dernier recours

La saisie immobilière peut durer entre 12 et 24 mois, ce qui en fait une voie complexe et peu rapide. C’est pourquoi une vente amiable est souvent préférable, permettant un meilleur prix et un dénouement plus souple.

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